Vai audzēsim jaunu "strukturālo" burbuli?
Raksts publicēts portālā “Delfi.lv” 2012. gada 8. oktobrī.
Šovasar Asaros man nācās vērot kādu interesantu "dabas" parādību - jūrā dažus metrus no krasta bija izveidojusies burbuļojoša strūklaka, kas bija jau izpelnījusies publikas ievērību, un uz ko kā uz brīnumu nāca skatīties veselām ģimenēm. Tās izcelsmi gan nebija tālu jāmeklē - turpat piekrastē notika kārtējā "viesu nama" celtniecība, un ūdens izplūda no caurules gala, kas bija ierīkotā tās pamatos esošo gruntsūdeņu izpumpēšanai.
Vērojot šo mākslīgi tapušo burbuļveida strūklaku, man nācās aizdomāties - vai gadījumā mūs atkal negaida jauns nekustamā īpašuma burbulis? Jāatgādina, ka iepriekšējās ekonomiskās krīzes smagumu Latvijā lielā mērā noteica tieši ārkārtīgi uzpūstais nekustamā īpašuma tirgus un tā neizbēgamā plīšana, daļu iedzīvotāju atstājot neapskaužamā situācijā - ar neatmaksājamu kredītu nastu vai bez iespējām pārskatāmā nākotnē uzlabot situāciju ar savu mājokli.
Nerezidentu kredītu bums
Tā kā pēc iepriekš notikušā Latvijas iekšējais tirgus ir praktiski iesaldēts, es domāju, ka jaunā "burbuļa" pamatā būs nevis jau izputināto Latvijas iedzīvotāju, bet nerezidentu, pārsvarā Krievijas pilsoņu, aktivitātes, kuriem valsts ir iedevusi lielu papildus "burkānu" Šengenas ilgtermiņa uzturēšanās atļauju veidā par nekustamā īpašuma iegādi. Varam to nosaukt jaunmodīgā vārdā - "strukturālais" burbulis.
Finanšu un kapitāla tirgus komisijas (FKTK) statistika rāda, ka nerezidentiem no jauna izsniegto kredītu apjoms strauji pieaug.
Piemēram, 2012. gada 1 ceturksnī no jauna izsniegto kredītu apjoms nerezidentiem - ap 180 miljoniem latu - pat nedaudz pārsniedza rezidentiem izsniegto kredītu apjomu. Šī gada jūlijā Latvijas bankas izsniedza jaunus kredītus 125,7 miljonu latu apjomā, no kuriem 62,4 miljonus latu - nerezidentiem. Savukārt rezidentu mājsaimniecības saņēma jaunus kredītus tikai 17,6 miljonu latu apjomā.
Lai gan FKTK statistikā atsevišķi netiek izdalīts, kāds ir saņemto kredītu izlietojuma mērķis, acīm redzamās jaunu ekskluzīvu ēku celtniecības aktivitātes, īpaši Rīgā un Jūrmalā, līdz ar nekustamo īpašumu attīstītāju sajūsmas pilniem komentāriem par Šengenas uzturēšanās atļaujām kā galveno tirgus aktivitātes dzinuli, liek domāt, ka pārsvarā tie tiek izmantoti īpašuma iegādei tepat Latvijā.
Protams, šīs jaunās hiperaktivitātes pamatā nav tikai iespēja saņemt Šengenas vīzu. Nekustamā īpašuma nodokļa piemērošanā joprojām ir virkne ačgārnību, kas karsē spekulatīvo tirgu un pievelk bagātus pircējus no ārzemēm. Mājokļa nodokļa augstākā likme Latvijā ir tikai 0,6% no kadastrālās vērtības gadā ar cerībām, ka dažas pašvaldības nākamgad sāks izmantot jaunu augstāko likmi - 1,5%. Kadastrālās vērtības, pēc kuras tiek aprēķināts nekustamā īpašuma nodoklis, noteikšanā joprojām galvenā nozīme ir objekta atrašanās vietai un zemes cenai, nevis mājokļa vērtībai. Papildus priekšrocība ir arī zemā "plakanā" jeb visiem vienādā nodeva par darījumu ar nekustamo īpašumu - 2% no tā kadastrālās vērtības.
Latvijas ieguvumi - minimāli
Ir virkne politiķu un ekspertu, kuri apgalvo - tas jau ir labi, ka ārzemnieki pērk Latvijā īpašumus, viņi maksā nodokļus, tērē šeit savu naudu un atdzīvina būvniecības nozari un nekustamā īpašuma tirgu. Taču, paraudzīsimies uz šiem ieguvumiem reāli. Nekustamā īpašuma nodokli šie jaunie īpašnieki maksā tieši tādu pašu, kā iepriekšējie - Latvijas rezidenti. Līdz ar Šengenas uzturēšanās atļaujām iepirkto nekustamo īpašumu kopējā kadastrālā vērtība šobrīd ir ap 150 miljoniem latu - kā liecina raidījuma "Nekā personīga" informācija, nodokļu veidā valsts no šiem darījumiem šobrīd ir ieguvusi nieka 6,5 miljonus latu. Un konkrētas pašvaldības no šo īpašumu bijušajiem īpašniekiem ieguva vairāk, jo viņi maksāja arī iedzīvotāju ienākuma nodokli. Savukārt bagātie jauno ekskluzīvo daudzdzīvokļu (vai precīzāk, dažu dzīvokļu) māju iemītnieki Jūrmalas budžetam dod mazākus ienākumus, jo viņi jaunajā mājoklī pavada un pilsētā tērē naudu tikai dažas nedēļas gadā. Pašvaldībai infrastruktūra ap šiem mājokļiem ir jānodrošina šā vai tā, savukārt komunālo pakalpojumu sniedzējiem no ekonomiskā viedokļa jaunie iemītnieki ir visai neizdevīgi patērētāji - jāiegulda lielas investīcijas ar mazu atdevi, jo viņu ūdens, elektrības, siltuma u.t.t patēriņš sakarā ar reto viesošanos Latvijā ir mazs.
Visi šie aspekti kopumā liek aizdomāties par sociāli netaisnīgu sistēmu, kurā valsts, nepiemērojot adekvātus nodokļus un neierobežojot kreditēšanu, vispirms ir ļāvusi bankrotēt daudziem saviem pilsoņiem, bet tagad, uzturot tikpat labvēlīgus apstākļus tukšu mājokļu turēšanā banku un nekustamo īpašumu attīstītāju bilancē, neļauj tos iegādāties arī tiem, kuri iepriekšējā krīzē necieta. Vienīgais tirgus segments, kas šobrīd "uzkarst", ir pārdošanai ārzemniekiem domātie mājokļi. Tas atdzīvina būvniecības nozari un ļauj atkopties no zaudējumiem nekustamā īpašuma attīstītājiem, taču vienlaikus dzen augšup būvniecības izmaksas, attālinot vietējo iedzīvotāju iespējas tikt pie jaunas dzīvesvietas. Es domāju, ka tieši nespēja iegādāties savu mājokli par saprātīgu cenu ir viens no galvenajiem iemesliem, kas ir novedis pie tik daudzu cilvēku aizbraukšanas no Latvijas.
Tirgus būtiski jāmaina
Ko iesākt? Ideālā gadījumā - valstij būtu jābeidz atbalstīt ārzemju pircēji uzturēšanās atļauju un zemu nodokļu veidā, un jāuzsāk savu rezidentu atbalstīšana. Būtu jāatdzīvina pašiem savs iekšējais tirgus, dodot iespēju Latvijas iedzīvotājiem uzlabot savus dzīves apstākļus. Pirmais solis šajā jomā - palīdzēt pirmā mājokļa pircējiem. Pasaules praksē pielietotie risinājumi šeit ir dažādi - gan mājokļa kredīta procentu segšana, gan tiešie granti, gan daļēja īpašuma iegāde no valsts mājokļu fonda puses, privātajiem īpašniekam tā daļas pamazām atpērkot. Taču, kā man ir atzinusi arī Latvijas Komercbanku asociācija, tuvākajā nākotnē visreālākā iespēja būtu uzsākt valsts galvojumu izsniegšanu mājokļa kredītam nepieciešamajai pirmajai iemaksai, kas Latvijas komercbankās šobrīd ir ap 20%. Pateicoties no jauna augošajām mājokļu cenām, tā bieži veido visai ievērojamu naudas summu, kas pie kopējā banku "skopuma" visa veida kredītu izsniegšanā Latvijas rezidentiem, ir nopietns šķērslis Latvijas iedzīvotājiem mājokļa iegādē.
Savu ieguldījumu šeit varētu dot arī pašvaldības. Nesen man iznāca saruna ar Jūrmalas domes priekšsēdētāju Gati Truksni, kurš izrādīja lielu izpratni par esošo situāciju un atzina, ka Jūrmalas dome plāno izmantot valdības no nākamā gada ieplānoto augstāko nekustamā īpašuma nodokļa likmi - 1,5% - papildus ienākumu gūšanai no mājokļu īpašniekiem, kuri nav Jūrmalas patstāvīgie iedzīvotāji. Savukārt jūrmalniekiem, kuri uztur pilsētas budžetu ar saviem iedzīvotāju ienākuma nodokļa maksājumiem, tiktu ieviesta ievērojama nekustamā īpašuma atlaide.
Ja nu tomēr valdība neizšķiras par radikālo risinājumu, tai vismaz būtu jāpaņem pieklājīga nauda no tiem, kas šobrīd pelna ar nekustamo īpašumu pirkšanu un pārdošanu, kā arī tiem, kuri tur tukšus mājokļus nolūkā audzēt to cenu. Nekustamā īpašuma likmei dārgajiem mājokļiem ir jābūt lielākai (kas ir panākams arī caur izmaiņām kadastrālās vērtības noteikšanā), tāpat kā augstāka likme ir jāpiemēro tiem mājokļiem, kas tiek turēti tukši. Ir jānosaka progresīva nekustamā īpašuma darījuma nodevas likme atkarībā no īpašnieka - fiziska vai juridiska persona - un īpašuma vērtības. Piemēram, Lielbritānijā šī nodeva jeb t.s. "stamp duty" var sasniegt līdz pat 15% juridisku personu īpašumā esošiem mājokļiem, kuru pārdošanas vērtība ir lielāka par 2 miljoniem mārciņu.